Долевое строительство (214-ФЗ)

В данной статье мы постараемся рассмотреть плюсы и минусы участия граждан в долевом строительстве. Привлечение застройщиком денежных средств граждан должно осуществляться в соответствии с 214-ФЗ об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ. В соответствии с данным нормативно-правовым актом застройщик имеет право привлекать денежные средства путем заключения с дольщиками Договоров долевого участия (ДДУ). Рассмотрим плюсы заключения данного договора для Дольщика.

  1. Договор подлежит регистрации в Росреестре, что исключает так называемые «двойные продажи».
  2. Перед регистрацией первого ДДУ застройщик обязан представить в регистрирующий орган пакет документов, подтверждающий законность строительства.
  3. ДДУ имеет право заключать только застройщик, инвесторы, подрядчики и субподрядчики данного права лишены.
  4. При осуществлении государственной регистрации договора Государственный регистратор проверяет на соответствие положений ДДУ положениям 214-ФЗ. Если договор не соответствует закону и ущемляет права Дольщика, то он не должен пройти государственную регистрацию.
  5. В договоре обязательно указывается срок передачи объекта дольщику. За нарушение данного срока с застройщика может быть взыскан штраф.
  6. Права на земельный участок и строящейся объект находятся в залоге у дольщиков, что затрудняет преднамеренное банкротство застройщика.
  7. Дольщики имеют особый статус при осуществлении процедуры банкротства.
На сегодняшний день инвестирование денежных средств (покупка недвижимости) путем заключения ДДУ, хоть и несет в себе определенные риски в сравнении с покупкой недвижимости на вторичном рынке, однако является самой безопасной на рынке строящегося жилья. В данной статье мы не будем рассматривать незаконные, не соответствующие 214-ФЗ схемы привлечения денежных средств граждан. Единственное что надо отметить, что за привлечение денежных средств граждан в нарушение положений 214-ФЗ предусмотрена ответственность в виде отдельного штрафа за каждый заключенный договор. Однако законодатель оставил одну «лазейку» для недобросовестных застройщиков, это создание Жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) и Жилищно-накопительных кооперативов (ЖНК). В 214-ФЗ законодатель дал возможность гражданам создавать ЖСК и ЖНК для осуществления действий по строительству. По задумке законодателя, создавая ЖСК и ЖНК, граждане должны были самостоятельно, через выбранные ими органы управления, осуществлять строительство, принимать решения и нести за эти решения ответственность. На практике, ЖСК и ЖНК создаются застройщиками, а гражданин, вступая в такой кооператив, лишен возможности каким либо способом влиять на принятие решений или защитить свои права. На данный момент, риски связанные с инвестированием денежных средств по данной схеме слишком высокие и не могут быть оправданы даже дисконтом на продаваемые объекты.

Юристы нашей фирмы имеют большой опыт по анализу правовых рисков связанных с инвестированием в строящееся жилье, а так же ведению судебных споров с застройщиками. Ознакомиться с судебной практикой по делам, которые мы вели можно в разделе "Споры с застройщиками". Вы можете записаться на консультацию или отправить документы на адрес нашей электронной почты. Стоимость консультации составляет 2 000 рублей. В подавляющем большинстве случаев правовой анализ договора может быть осуществлен в рамках консультации. Мы так же можем подготовить для Вас правовое заключение или протокол разногласий в письменной форме. Стоимость составления определяется юристом после ознакомления с документами и обстоятельствами конкретного дела.

Читайте также